In questi anni abbiamo concluso parecchie centinaia di vendite ed un numero ancora maggiore di affitti, con un livello di soddisfazione dei nostri clienti assolutamente al top.
Il nostro sito contiene informazioni che servono solamente a dare un primo orientamento per poter comprare casa a New York. Abbiamo tutte le conoscenze e l'esperienza professionale per entrare nel dettaglio di ogni singolo aspetto una volta iniziata una transazione. Non possiamo pero' fornire informazioni di carattere legale e fiscale, per questo rimanderemo a professionisti in tali aree che possiamo segnalare.
IVIE - Imposta sul valore
degli immobili all'estero
Abbiamo una sezione dedicata all'IVIE: Imposta sul Valore degli Immobili situati all'Estero. La Circolare N.28/E dell'Agenzia dell Entrate del 2 Luglio 2012, ha chiarito ufficialmente che per gli immobili situati negli Stati Uniti, si detrae la Real property tax (Real Estate Taxes).
Questa oltre ad essere una precisazione importante, di fatto costituisce una limitazione dell'impatto dell'imposta per gli immobili situati in citta'/aree come New York, Manhattan in particolare, in quanto le Real Estate Taxes da pagare localmente sono gia' di entita' elevata, spesso ad un livello tale che di fatto, in molte ns. simulazioni, non e' dovuta alcuna imposta aggiuntiva (IVIE). Fanno eccezioni gli immobili che hanno tax abatement ancora nelle fasi iniziali (nuove costruzioni o condo conversion recenti).
Agente/Broker immobiliare
Chi intende comprare casa a New York trova vantaggioso lavorare con noi. Infatti in tal modo utilizza un agente che lo rappresenta (buyer's broker) senza alcuna commissione aggiuntiva sul prezzo richiesto, svolgendo un ruolo essenziale nella selezione degli immobili. Il mercato immobiliare di New York e' talmente vasto che utilizzare un proprio broker significa risparmiare tempo, avere piu' informazioni e fare un acquisto informato. Inoltre il broker prepara e presenta l'offerta relativa al'immobile individuato, negozia il prezzo e le condizioni ed invia i documenti necessari all'avvocato. Nelle compravendite di immobili di tipo residenziale, il prezzo richiesto comprende gia' le commissioni del broker, prestabilite nei contratti e pagate dal venditore a rogito.
Tempi, ricerca
La ricerca della vostra casa a New York la deve fare il broker a cui vi affidate. Per farne una seria occorre tempo. Non e' detto che selezionare il broker in base alla quantita' di cose che vi manda, alla frequenza, o alla velocita' di risposta sia una buona idea. Tutti i broker (o quasi) hanno a disposizione strumenti per l'invio automatico degli appartamenti in vendita a New York, quindi riceverne tanti non vuol dire che qualcuno vi stia effettivamente seguendo. Le ricerche a ns. avviso vanno fatte "a mano", verificando le offerte per trovare quelle "buone".
da verificare
Prima di comprare casa a New York occorre verificare: - Prezzo al piede quadrato rispetto ad appartamenti simili: chiedete sempre quanto state pagando l'appartamento allo square foot e quanto e' il prezzo medio di un appartamento simile nella stessa area. - Metratura: chiedete anche di verificare la metratura lorda, spesso e' inferiore a quella dichiarata, a volte in maniera significativa.- Range del canone di affitto: fatevi dare un range indicativo. - Affitto dell'appartamento: a ns. avviso chi vende l'appartamento dovrebbe offrirvi di mettere direttamente sul mercato la proprieta', cosa che la nostra agenzia fa normalmente.
Mercato trasparente
Comprare casa a New York e' una procedura molto trasparente, cosi come il mercato che e' competitivo e con una notevole tutela di acquirenti e venditori. Le agenzie collaborano tra loro, le informazioni sono disponibili via internet e spesso molto dettagliate, un appartamento messo in vendita da un'agenzia e' acquistabile tramite un'altra agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni, sempre che siano agenzie locali.
Avvocato/Real Estate Attorney
Corrisponde grosso modo al notaio ed e' indispensabile per verificare i documenti, controllare il contratto di vendita ed altri aspetti legali della transazione. Le tariffe variano tantissimo a seconda del servizio richiesto che puo' essere una consulenza completa anche sugli aspetti fiscali o la sola esecuzione della transazione. Si va indicativamente da circa $3,000 per il solo rogito di proprieta' intestata a persona fisica a circa $5,000 e oltre se invece occorre costituire una Societa'. Molti avvocati offrono una tariffa fissa nel range sopra indicato.
dichiarazioni dei redditi
Occorre presentarle anche negli USA e a questo puo' provvedere un contabile che locale che ha di solito costi abbastanza contenuti.
Management Company
E' la Societa' che amministra il building, il broker provvede a raccogliere ed inviare tutta la documentazione necessaria. L'acquirente non ha quasi mai contatti fino alla chiusura dell'acquisto, ma solo in seguito se ad esempio deve ristrutturare l'immobile.
domande?
Contattateci per comprare, vendere o per la gestione del vostro immobile