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Compra con noi la tua casa a New York, prima che sia troppo tardi

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immobili a new york


PictureCi occupiamo professionalmente della vendita e dell'affitto di immobili a New York dal 2002, abitando a Manhattan e dopo aver maturato un'esperienza professionale in questo campo direttamente a New York in uno dei maggiori gruppi al mondo, arrivando ad essere top broker per numero e controvalore di transazioni, vendite ed affitti. Vista questa esperienza abbiamo pubblicato online gia' nel 2006 la prima guida in Italiano per acquistare immobili a New York. Operiamo tramite una societa' di brokeraggio immobiliare privata ed indipendente e parte del circuito di informazioni delle maggiori agenzie di New York. Siamo associati al Real Estate Board di New York e seguiamo il "code of ethics" del Board.

Questo sito contiene informazioni, che senza volere essere troppo specifiche, servono a dare un primo orientamento per poter comprare casa a New York ed in aggiunta contiene il rimando ad una sezione che previa registrazione consente di poter accedere ad un elenco di appartamenti in vendita a New York. Abbiamo tutte le conoscenze e l'esperienza professionale per entrare nel dettaglio di ogni singolo aspetto una volta iniziata una transazione. Non possiamo pero' fornire informazioni di carattere legale e fiscale, per questo rimanderemo a professionisti in tali aree che se necessario possiamo segnalare. Nella sezione con i prezzi delle case a New York mettiamo una nostra rilevazione dei prezzi richiesti divisi per tipoligia che da' una rappresentazione sintetica del mercato. Naturalmente i prezzi delle case a New York variano parecchio da quartiere a quartiere, inoltre noi rileviamo solamente i prezzi dei condo, che sono la tipologia adatta per un compratore non residente che poi voglia affittare l'immobile.

Trovate qui il collegamento al nostro motore di ricerca per gli appartamenti in vendita ed in affitto a New York: http://www.casanewyork.us/invenditaanewyork.htm

IVIE - Imposta sul valore degli immobili all'estero
Abbiamo anche introdotto una sezione dedicata all'
IVIE: Imposta sul Valore degli Immobili situati all'Estero. In base agli ultimi aggiornamenti in materia, in particolare la Circolare N.28/E  dell'Agenzia dell Entrate del 2 Luglio 2012, finalmente chiarisce ufficialmente che per gli immobili situati negli Stati Uniti, si detrae la Real property tax (Real Estate Taxes). Questa oltre ad essere una precisazione importante, di fatto costituisce una limitazione dell'impatto dell'imposta per gli immobili situati in citta'/aree come New York, Manhattan in particolare, in quanto le Real Estate Taxes da pagare localmente sono gia' di entita' elevata, spesso ad un livello tale che di fatto, in molte ns. simulazioni, non e' dovuta alcuna imposta aggiuntiva (IVIE). Fanno eccezioni gli immobili che hanno tax abatement ancora nelle fasi iniziali (nuove costruzioni o condo conversion recenti).

Agente/Broker immobiliare
Chi intende comprare casa a New York trovera' vantaggioso avvalersi di un proprio broker (buyer's broker) che svolge un ruolo essenziale nella selezione dell'immobile potendo accedere ad una miriade di informazioni in breve tempo. Il mercato immobiliare di New York e' talmente vasto che utilizzare un proprio broker significa risparmiare tempo, avere più informazioni e fare un acquisto informato. Inoltre il broker prepara e presenta l'offerta relativa al'immobile individuato al venditore, negozia il prezzo e le condizioni e invia i documenti necessari all'avvocato. Nelle compravendite di immobili di tipo residenziali generalmente il prezzo richiesto comprende gia' le commissioni del broker, prestabilite nei contratti e pagate dal venditore a rogito.

Tempi, ricerca
La ricerca della vostra casa a New York la deve fare il broker a cui vi affidate. Per farne una seria occorre tempo. Non e' detto che selezionare il broker in base alla quantita' di cose che vi manda, alla frequenza, o alla velocita' di risposta sia una buona idea. Tutti i broker (o quasi) hanno a disposizione strumenti per l'invio automatico degli appartamenti in vendita a New York, quindi riceverne tanti non vuol dire che qualcuno vi stia effettivamente seguendo. Le ricerche a ns. avviso vanno fatte "a mano", verificando le offerte per trovare quelle "buone".

Da verificare
Prima di comprare casa a New York occorre verificare:
- Prezzo al piede quadrato rispetto ad appartamenti simili: chiedete sempre quanto state pagando l'appartamento allo square foot e quanto e' il prezzo medio di un appartamento simile nella stessa area.
- Metratura: chiedete anche di verificare la metratura lorda, spesso e' inferiore a quella dichiarata, a volte in maniera significativa.
- Range del canone di affitto: fatevi dare un range indicativo.
- Affitto dell'appartamento: a ns. avviso chi vende l'appartamento dovrebbe offrirvi di mettere direttamente sul mercato la proprieta'.
- Presenza del vs. agente all'ispezione finale prima del rogito: e' standard che oltre a Voi sia presente l'agente, al limite voi potete mancare, ma l'agente dovrebbe andare sempre al walk-through.

Mercato trasparente
Comprare casa a New York e' una procedura molto trasparente, cosi come il mercato che e' competitivo e con una notevole tutela di acquirenti e venditori. Le agenzie collaborano tra loro, le informazioni sono disponibili via internet e spesso molto dettagliate, un appartamento messo in vendita da un'agenzia e' acquistabile tramite un'altra agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni, sempre che siano agenzie locali. Basta un broker, scegliete quello che preferite tra tanti, ma evitate di ricorrere a piu' di uno allo stesso tempo perche' genera solamente conflitti e difficolta'.

Avvocato/Real Estate Attorney
Corrisponde grosso modo al notaio ed e' indispensabile per verificare i documenti, controllare il contratto di vendita ed altri aspetti legali della transazione. Le tariffe variano tantissimo a seconda del servizio richiesto che può essere una consulenza completa anche sugli aspetti fiscali o la sola esecuzione della transazione. Si va indicativamente da $2,500 per il solo rogito di proprieta' intestata a persona fisica a circa $5,000 se invece occorre costituire una Societa'. Molti avvocati offrono una tariffa fissa nel range sopra indicato.

Management dell'appartamento
Per il management di solito si puo' ricorrere ad una societa' che si occupa di questo e che provvedera' ai pagamenti ed agli incassi. Puo' essere anche lo stesso avvocato che cura il rogito ad avere societa' di appoggio per questo. A ns. avviso e' preferibile rivolgersi a societa' specializzate piuttosto che al broker che vi vende l'appartamento, che dovrebbe piuttosto seguire l'affitto dell'appartamento, ma e' una scelta del cliente.

Conto corrente negli USA
Consigliabile averlo se si vuole affittare l'immobile, facilita pagamenti ed incassi. Si puo' aprire a titolo personale o a nome di una societa', molto piu' semplice se la societa' ha sede negli USA.

Dichiarazioni dei redditi
Occorre presentarle anche negli USA e a questo puo' provvedere l'avvocato se segue anche gli aspetti fiscali, o un contabile che in genere sara' collegato allo studi di avvocati.

Management Company
E' la Società' che amministra il building, il broker provvede a raccogliere ed inviare tutta la documentazione necessaria. L'acquirente non ha quasi mai contatti fino alla chiusura dell'acquisto, ma solo in seguito se ad esempio deve ristrutturare l'immobile.

Banca/Mortgage Broker
Si può richiedere un finanziamento rivolgendosi direttamente ad un Istituto di credito oppure utilizzando un mortgage broker che non eroga il finanziamento, ma può' offrire i prodotti di un ampio ventaglio di banche (una sorta di supermercato dei mutui). Non e' detto che in quest'ultimo caso si ottengano condizioni migliori, semplicemente si ha più' scelta, infatti in certe situazioni e' più conveniente lavorare direttamente con la banca. Si consiglia di contattare una Banca o un Mortgage broker fin dalle fasi iniziali della propria ricerca.

Finanziamenti per Residenti negli USA
Un residente negli USA con buon reddito, storia del credito e favorevole rapporto tra reddito ed indebitamento puo' generalmente finanziare per l'acquisto di un "condominio" fino ad un massimo del 90% dell'"appraised value" dell'immobile ovvero il valore risultante in seguito alla stima di un "appraiser" incaricato dalla banca. Tale valore può essere diverso dal prezzo dell'immobile anche se in genere e' superiore o uguale, consentendo cosi' di finanziare effettivamente fino al 90% del prezzo, profilo finanziario permettendo.
Se e' possibile conviene non finanziare più' dell'80% per evitare costi aggiuntivi (assicurazione sul mutuo).

Finanziamenti per non Residenti negli USA
Praticamente un'ipotesi di scuola fino a circa meta' 2010, adesso e' tecnicamente possibile, anche se non certamente facile, ottenere un piccolo mutuo da parte di un banca americana per chi non ha reddito e residenza negli USA. Anche in caso di finanziamento e' difficile andare oltre il 60% del valore dell'immobile e soprattutto i tassi applicati sono molto elevati. Inoltre per i condominio i costi bancari aggiuntivi ammontano a circa il 2% dell'importo finanziato a cui vanno aggiunti un paio di punti percentuali (points) per abbassare il tasso d'interesse applicato che sarà comunque superiore a quello applicato a chi risiede negli USA. Una recente alternativa puo' essere quella di ricorrere ad un finanziamento, non un vero e proprio mutuo, ma piuttosto una linea di credito, da parte di Istituti di Credito Italiani, in genere concessa a chi ha un rapporto consolidato e di buon livello con la propria banca.

Prezzi delle case a New York
Variano enormemente a seconda del quartiere e della tipologia di immobile, rimandiamo all'apposita sezione per maggiori dettagli. http://www.casanewyork.us/Prezzi.htm

Appraiser

E' richiesto dalla banca per verificare il valore di mercato dell'immobile prima di erogare il mutuo. Il broker provvede a mostrargli la proprietà' ed in genere entro 5 giorni lavorativi la valutazione e' pronta e trasmessa alla banca che a questo punto ha tutti i documenti per valutare se erogare il finanziamento.