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compra o rivendi con noi
 la tua casa a new york 

 

Ci occupiamo professionalmente della vendita e dell'affitto di immobili a New York dal 2002. Gli agenti che collaborano abitano a New York ed hanno maturato un'esperienza professionale presso le principali agenzie immobiliari di New York lavorando con acquirenti e venditori spesso non residenti negli Stati Uniti. Vista questa nostra esperienza abbiamo pubblicato online gia' nel 2006 la prima guida in Italiano per acquistare immobili a New York. La nostra e' una societa' di brokeraggio immobiliare privata ed indipendente ma fa parte del circuito delle maggiori agenzie di New York. Siamo associati al Real Estate Board di New York e seguiamo il "code of ethics" del Board. Questo ci permette di operare con tutte le principali agenzie in maniera molto piu' snella ed in sostanza e' un marchio di qualita' riconosciuto. La Societa' e' indipendente, non fa parte di altri gruppi e non rappresenta interessi particolari, se non quelli dei propri clienti. La specializzazione e' con la clientela non residente negli USA, che costituisce la maggior parte del business, alla quale offre una serie di servizi post-vendita come la gestione dell'immobile e la ricerca di inquilini in caso di affitto.

UNICITA' DI NEW YORK
Il mercato immobiliare di New York, quello di Manhattan in particolare, e' storicamente molto piu' stabile rispetto al resto degli Stati Uniti per diversi motivi, di seguito provo ad elencare i piu' importanti.
- Scarsa possibilita' di operazioni speculative visto che circa l'80% degli appartamenti sono in forma "co-op" e che proprio per evitare forme di acquisto speculative nelle nuove costruzioni non e' da tempo consentito fare lo "split" del contratto, ovvero rivenderlo subito dopo averlo acquistato e comunque prima del rogito. - Minor indebitamento in percentuale rispetto al redditto ed al Net Worth complessivo dell'acquirente. - Piu' bassa percentuale di finanziamento rispetto all'appraised value dell'appartamento: per acquistare in un "co-op", ovvero per circa l'80% del mercato e' necessario un pagamento iniziale pari ad almeno il 20% del prezzo, ma piu' spesso del 35-40%, il che rende molto meno probabile un default dell'acquirente. - Chi ha acquistato un immobile a partire dal 2000, ma in molti casi anche per acquisti piu' recenti, se anche dovesse avere ancora un mutuo, puo' contare oggi su un valore dell'immobile molto piu' alto di qualsiasi mutuo residuo. - Maggiori controlli sulle capacita' finanziarie (reddito e patrimonio): specialmente per gli acquirenti dei "coop" i controlli sono rigidissimi, non solo da parte delle banche, ma ancor piu' dal Board of Managers. - I "condo" pur prevedendo controlli meno rigidi da parte del Board of Managers rispetto ai coop, hanno raggiunto valori talmente elevati che le banche sono comunque selettive nel concedere i prestiti. - Si tratta di un mercato "luxury" nella stragrande maggioranza dei casi. - Anche il piccolo investitore riesce a mantenere l'immobile grazie al mercato degli affitti che permette in genere al proprietario di aspettare tempi migliori prima di vendere. - In generale chi acquista a Manhattan ha un profilo finanziario che gli permette di guardare ad eventuali fasi negative in un ottica di lungo periodo. - Il Dollaro debole, almeno fino alla fine del 2014, ha incentivato molti investitori esteri, ed i loro acquisti sono stati nella quasi totalita' in contanti. - Tutto quello che e' stato finanziato dalle banche a partire dal 2009 e' stato soggetto a strettissimo scrutinio, soprattutto per le cifre che servono per un acquisto medio a New York. - I prezzi attualmente (Gennaio 2015) sono a livelli alti e le nuove costruzioni sono focalizzate su immobili di lusso, di grande metrature e prestigio, mentre gli appartamenti piu' piccoli ed in fascia media di mercato sono sostanzialmente rivendite, perche' gran parte del nuovo inventario sembra esser stato pensato per acquirenti con budget molto piu' alti della media. In sostanza chi ha un buon appartamento nella fascia di mercato destinata al ceto medio-alto ma non altissimo, possiede qualcosa che diventera' sempre piu' raro.

In questi anni abbiamo concluso parecchie centinaia di vendite ed un numero ancora maggiore di affitti, con un livello di soddisfazione dei nostri clienti assolutamente al top.

Il nostro sito contiene informazioni che servono solamente a dare un primo orientamento per poter comprare casa a New York. Abbiamo tutte le conoscenze e l'esperienza professionale per entrare nel dettaglio di ogni singolo aspetto una volta iniziata una transazione. Non possiamo pero' fornire informazioni di carattere legale e fiscale, per questo rimanderemo a professionisti in tali aree che possiamo segnalare. Nella sezione con i prezzi delle case a New York mettiamo una nostra rilevazione dei prezzi richiesti divisi per tipologia che da' una rappresentazione sintetica del mercato. Naturalmente i prezzi delle case a New York variano parecchio da quartiere a quartiere, inoltre noi rileviamo solamente i prezzi dei condo, che sono la tipologia adatta per un compratore non residente che voglia affittare l'immobile.

IVIE - Imposta sul valore
degli immobili all'estero

Abbiamo una sezione dedicata all'IVIE: Imposta sul Valore degli Immobili situati all'Estero. La Circolare N.28/E dell'Agenzia dell Entrate del 2 Luglio 2012, ha chiarito ufficialmente che per gli immobili situati negli Stati Uniti, si detrae la Real property tax (Real Estate Taxes).
Questa oltre ad essere una precisazione importante, di fatto costituisce una limitazione dell'impatto dell'imposta per gli immobili situati in citta'/aree come New York, Manhattan in particolare, in quanto le Real Estate Taxes da pagare localmente sono gia' di entita' elevata, spesso ad un livello tale che di fatto, in molte ns. simulazioni, non e' dovuta alcuna imposta aggiuntiva (IVIE). Fanno eccezioni gli immobili che hanno tax abatement ancora nelle fasi iniziali (nuove costruzioni o condo conversion recenti).

sezione sull'Ivie
 

Agente/Broker immobiliare

Chi intende comprare casa a New York trovera' vantaggioso lavoare con noi. Infatti in tal modo avra', senza alcuna commissione aggiuntiva, un proprio un proprio broker (buyer's broker) che svolge un ruolo essenziale nella selezione degli immobili, potendo accedere ad una miriade di informazioni in breve tempo. Il mercato immobiliare di New York e' talmente vasto che utilizzare un proprio broker significa risparmiare tempo, avere piu' informazioni e fare un acquisto informato. Inoltre il broker prepara e presenta l'offerta relativa al'immobile individuato al venditore, negozia il prezzo e le condizioni e invia i documenti necessari all'avvocato. Nelle compravendite di immobili di tipo residenziali generalmente il prezzo richiesto comprende gia' le commissioni del broker, prestabilite nei contratti e pagate dal venditore a rogito. 

Tempi, ricerca

La ricerca della vostra casa a New York la deve fare il broker a cui vi affidate. Per farne una seria occorre tempo. Non e' detto che selezionare il broker in base alla quantita' di cose che vi manda, alla frequenza, o alla velocita' di risposta sia una buona idea. Tutti i broker (o quasi) hanno a disposizione strumenti per l'invio automatico degli appartamenti in vendita a New York, quindi riceverne tanti non vuol dire che qualcuno vi stia effettivamente seguendo. Le ricerche a ns. avviso vanno fatte "a mano", verificando le offerte per trovare quelle "buone".

da verificare

Prima di comprare casa a New York occorre verificare: - Prezzo al piede quadrato rispetto ad appartamenti simili: chiedete sempre quanto state pagando l'appartamento allo square foot e quanto e' il prezzo medio di un appartamento simile nella stessa area. - Metratura: chiedete anche di verificare la metratura lorda, spesso e' inferiore a quella dichiarata, a volte in maniera significativa.- Range del canone di affitto: fatevi dare un range indicativo. - Affitto dell'appartamento: a ns. avviso chi vende l'appartamento dovrebbe offrirvi di mettere direttamente sul mercato la proprieta', cosa che la nostra agenzia fa normalmente.

Mercato trasparente

Comprare casa a New York e' una procedura molto trasparente, cosi come il mercato che e' competitivo e con una notevole tutela di acquirenti e venditori. Le agenzie collaborano tra loro, le informazioni sono disponibili via internet e spesso molto dettagliate, un appartamento messo in vendita da un'agenzia e' acquistabile tramite un'altra agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni, sempre che siano agenzie locali. 

Avvocato/Real Estate Attorney

Corrisponde grosso modo al notaio ed e' indispensabile per verificare i documenti, controllare il contratto di vendita ed altri aspetti legali della transazione. Le tariffe variano tantissimo a seconda del servizio richiesto che puo' essere una consulenza completa anche sugli aspetti fiscali o la sola esecuzione della transazione. Si va indicativamente da circa $3,000 per il solo rogito di proprieta' intestata a persona fisica a circa $5,000 e oltre se invece occorre costituire una Societa'. Molti avvocati offrono una tariffa fissa nel range sopra indicato.

dichiarazioni dei redditi

Occorre presentarle anche negli USA e a questo puo' provvedere un contabile che locale che ha di solito costi abbastanza contenuti.

Management Company

E' la Societa' che amministra il building, il broker provvede a raccogliere ed inviare tutta la documentazione necessaria. L'acquirente non ha quasi mai contatti fino alla chiusura dell'acquisto, ma solo in seguito se ad esempio deve ristrutturare l'immobile.

domande?

Contattateci per comprare, vendere o per la gestione del vostro immobile