Ci
occupiamo professionalmente della vendita e dell'affitto di
immobili a New York dal 2002, abitando a Manhattan e dopo aver
maturato un'esperienza professionale in questo campo
direttamente a New York in uno dei maggiori gruppi al mondo,
arrivando ad essere top broker per numero e
controvalore di transazioni, vendite ed affitti. Vista questa
esperienza abbiamo pubblicato online gia' nel 2006 la prima
guida in Italiano per acquistare immobili a New York. Operiamo
tramite una societa' di brokeraggio immobiliare privata ed
indipendente e parte del circuito di
informazioni delle maggiori agenzie di New York. Siamo associati
al Real Estate Board di New York e seguiamo il "code of ethics"
del Board.
Questo sito contiene informazioni, che senza volere essere
troppo specifiche, servono a dare un primo orientamento per
poter comprare casa a New York ed in aggiunta contiene il
rimando ad una sezione che previa registrazione consente di
poter accedere ad un elenco di appartamenti in vendita a New
York. Abbiamo tutte le conoscenze e l'esperienza professionale
per entrare nel dettaglio di ogni singolo aspetto una volta
iniziata una transazione. Non possiamo pero' fornire
informazioni di carattere legale e fiscale, per questo
rimanderemo a professionisti in tali aree che se necessario
possiamo segnalare. Nella sezione con i prezzi delle case a New
York mettiamo una nostra rilevazione dei prezzi richiesti divisi
per tipoligia che da' una rappresentazione sintetica del
mercato. Naturalmente i prezzi delle case a New York variano
parecchio da quartiere a quartiere, inoltre noi rileviamo
solamente i prezzi dei condo, che sono la tipologia adatta per
un compratore non residente che poi voglia affittare l'immobile.
Agente/Broker immobiliare
Chi intende comprare casa a New York trovera'
vantaggioso avvalersi di un proprio broker (buyer's broker)
che svolge un ruolo essenziale nella selezione dell'immobile
potendo accedere ad una miriade di informazioni in breve tempo.
Il mercato immobiliare di New York e' talmente vasto che utilizzare un
proprio broker
significa risparmiare tempo, avere più informazioni e fare un
acquisto informato. Inoltre il broker prepara e presenta
l'offerta relativa al'immobile individuato al venditore, negozia
il prezzo e le condizioni e invia i documenti necessari
all'avvocato. Nelle compravendite di immobili di tipo
residenziali generalmente il prezzo richiesto comprende gia' le
commissioni del broker, prestabilite nei contratti e pagate dal
venditore a rogito.
Tempi, ricerca
La ricerca della vostra casa a New York la deve fare il broker a cui vi affidate. Per farne
una seria occorre tempo. Non e' detto che selezionare il broker
in base alla quantita' di cose che vi manda, alla frequenza, o
alla velocita' di risposta sia una buona idea. Tutti i broker (o
quasi) hanno a disposizione strumenti per l'invio automatico
degli appartamenti in vendita a New York, quindi riceverne tanti
non vuol dire che qualcuno vi stia effettivamente seguendo. Le
ricerche a ns. avviso vanno fatte "a mano", verificando le
offerte per trovare quelle "buone".
Da verificare
Prima di comprare casa a New York occorre verificare:
- Prezzo al piede quadrato rispetto ad appartamenti simili:
chiedete sempre quanto state pagando l'appartamento allo square
foot e quanto e' il prezzo medio di un appartamento simile nella
stessa area.
- Metratura: chiedete anche di verificare la metratura lorda,
spesso e' inferiore a quella dichiarata, a volte in maniera
significativa.
- Range del canone di affitto: fatevi dare un range indicativo.
- Affitto dell'appartamento: a ns. avviso chi vende
l'appartamento dovrebbe offrirvi di mettere direttamente sul
mercato la proprieta'.
- Presenza del vs. agente all'ispezione finale prima del rogito:
e' standard che oltre a Voi sia presente l'agente, al limite voi
potete mancare, ma l'agente dovrebbe andare sempre al
walk-through.
Mercato trasparente
Comprare casa a New York e' una procedura molto trasparente,
cosi come il mercato che e' competitivo e con
una notevole tutela di acquirenti e venditori. Le agenzie
collaborano tra loro, le informazioni sono disponibili via
internet e spesso molto dettagliate, un appartamento messo in
vendita da un'agenzia e' acquistabile tramite un'altra agenzia e
viceversa, stesso prezzo e condizioni, sempre che siano agenzie
locali. Basta un broker, scegliete quello che preferite tra
tanti, ma evitate di ricorrere a piu' di uno allo stesso tempo
perche' genera solamente conflitti e difficolta'.
Avvocato/Real Estate Attorney
Corrisponde grosso modo al notaio ed e' indispensabile per
verificare i documenti, controllare il contratto di vendita ed
altri aspetti legali della transazione. Le tariffe variano
tantissimo a seconda del servizio richiesto che può essere una
consulenza completa anche sugli aspetti fiscali o la sola
esecuzione della transazione. Si va indicativamente da $2,500
per il solo rogito di proprieta' intestata a persona fisica a
circa $5,000 se invece occorre costituire una Societa'. Molti
avvocati offrono una tariffa fissa nel range sopra indicato.
Management dell'appartamento
Per il management di solito si puo' ricorrere ad una societa'
che si occupa di questo e che provvedera' ai pagamenti ed agli
incassi. Puo' essere anche lo stesso avvocato che cura il rogito
ad avere societa' di appoggio per questo. A ns. avviso e'
preferibile rivolgersi a societa' specializzate piuttosto che al
broker che vi vende l'appartamento, che dovrebbe piuttosto
seguire l'affitto dell'appartamento, ma e' una scelta del
cliente.
Conto corrente negli USA
Consigliabile averlo se si vuole affittare l'immobile, facilita
pagamenti ed incassi. Si puo' aprire a titolo personale o a nome
di una societa', molto piu' semplice se la societa' ha sede
negli USA.
Dichiarazioni dei redditi
Occorre presentarle anche negli USA e a questo puo' provvedere
l'avvocato se segue anche gli aspetti fiscali, o un contabile
che in genere sara' collegato allo studi di avvocati.
Management Company
E' la Società' che amministra il building, il broker provvede a
raccogliere ed inviare tutta la documentazione necessaria.
L'acquirente non ha quasi mai contatti fino alla chiusura
dell'acquisto, ma solo in seguito se ad esempio deve
ristrutturare l'immobile.
Banca/Mortgage Broker
Si può richiedere un finanziamento rivolgendosi direttamente ad
un Istituto di credito oppure utilizzando un mortgage broker che
non eroga il finanziamento, ma può' offrire i prodotti di un
ampio ventaglio di banche (una sorta di supermercato dei mutui).
Non e' detto che in quest'ultimo caso si ottengano condizioni
migliori, semplicemente si ha più' scelta, infatti in certe
situazioni e' più conveniente lavorare direttamente con la
banca. Si consiglia di contattare una Banca o un Mortgage broker
fin dalle fasi iniziali della propria ricerca.
Finanziamenti per Residenti negli USA
Un residente negli USA con buon reddito, storia del credito e
favorevole rapporto tra reddito ed indebitamento puo'
generalmente finanziare per l'acquisto di un "condominio" fino
ad un massimo del 90% dell'"appraised value" dell'immobile
ovvero il valore risultante in seguito alla stima di un
"appraiser" incaricato dalla banca. Tale valore può essere
diverso dal prezzo dell'immobile anche se in genere e' superiore
o uguale, consentendo cosi' di finanziare effettivamente fino al
90% del prezzo, profilo finanziario permettendo.
Se e' possibile conviene non finanziare più' dell'80% per
evitare costi aggiuntivi (assicurazione sul mutuo).
Finanziamenti per non Residenti negli USA
Praticamente un'ipotesi di scuola fino a circa meta' 2010,
adesso e' tecnicamente possibile, anche se non certamente
facile, ottenere un piccolo mutuo da parte di un banca americana
per chi non ha reddito e residenza negli USA. Anche in caso di
finanziamento e' difficile andare oltre il 60% del valore
dell'immobile e soprattutto i tassi applicati sono molto
elevati. Inoltre per i condominio i costi bancari aggiuntivi
ammontano a circa il 2% dell'importo finanziato a cui vanno
aggiunti un paio di punti percentuali (points) per abbassare il
tasso d'interesse applicato che sarà comunque superiore a quello
applicato a chi risiede negli USA. Una recente alternativa puo'
essere quella di ricorrere ad un finanziamento, non un vero e
proprio mutuo, ma piuttosto una linea di credito, da parte di
Istituti di Credito Italiani, in genere concessa a chi ha un
rapporto consolidato e di buon livello con la propria banca.
Prezzi delle
case a New York
Variano enormemente a seconda
del quartiere e della tipologia di immobile, rimandiamo
all'apposita sezione per maggiori dettagli.
http://www.casanewyork.us/Prezzi.htm
Appraiser
E' richiesto dalla banca per verificare il valore di mercato
dell'immobile prima di erogare il mutuo. Il broker provvede a
mostrargli la proprietà' ed in genere entro 5 giorni lavorativi
la valutazione e' pronta e trasmessa alla banca che a questo
punto ha tutti i documenti per valutare se erogare il
finanziamento.
