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Mi
occupo della vendita e dell'affitto immobili a New York dal 2002, risiedo a Manhattan ed ho maturato la mia
esperienza professionale in questo campo direttamente a New York in uno dei maggiori gruppi
al mondo, arrivando ad essere
top
broker per numero e controvalore di transazioni, vendite ed affitti. Vista questa
esperienza ho pubblicato online gia' nel 2006 la prima guida
in Italiano per acquistare immobili a New York.
Ho poi aperto la mia societa' di brokeraggio immobiliare, indipendente ma pur
sempre rientrante nel circuito di informazioni delle maggiori agenzie di New York. Sono associato al Real
Estate Board di New York e seguo il "code of ethics" del Board. Sono
laureato in Economia Aziendale con un master in Trade Marketing e precedente
esperienza nel settore della finanza e alcuni titoli di specializzazione nel
settore immobiliare statunitense.
Questo sito contiene informazioni, che senza volere e
poter essere troppo
specifiche servono a dare un primo orientamento circa i meccanismi fondamentali del mercato immobiliare residenziale di New York.
Ho tutte le conoscenze e l'esperienza professionale per entrare nel dettaglio di ogni singolo aspetto una
volta iniziata una transazione. Non posso pero' fornire informazioni di
carattere legale e fiscale, per questo rimando a professionisti in tali aree che
se necessario posso segnalare.
Agente/Broker immobiliare
E'
vantaggioso per l'acquirente avvalersi di un proprio broker (buyer's broker)
che
svolge un ruolo essenziale nella selezione dell'offerta potendo accedere ad una
miriade di informazioni in breve tempo. In un mercato vasto come quello di NY
utilizzare un broker significa risparmiare tempo nella selezione, avere più informazioni e fare un acquisto informato. Inoltre il broker prepara e presenta l'offerta al venditore, negozia il prezzo e le condizioni e invia i documenti necessari all'avvocato. Nelle
compravendite di immobili di tipo residenziali generalmente il
prezzo richiesto comprende gia' le commissioni del broker, prestabilite nei
contratti e pagate dal venditore a rogito.
Tempi, ricerca
La ricerca la deve fare il broker a cui vi affidate. Per farne una seria occorre
tempo. Non e' detto che selezionare il broker in base alla quantita' di cose che
vi manda, alla frequenza, o alla velocita' di risposta sia una buona idea. Tutti
i broker (quasi) di NY hanno a disposizione strumenti per l'invio automatico dei
listing, quindi riceverne tanti non vuol dire che qualcuno vi stia
effettivamente seguendo. Le ricerche a ns. avviso vanno fatte "a mano",
verificando le offerte per trovare quelle "buone".
Da
verificare
- Prezzo al piede quadrato rispetto ad appartamenti simili: chiedete sempre quanto state pagando l'appartamento allo
square foot e quanto e' il prezzo medio di un appartamento simile nella stessa
area.
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Metratura: chiedete anche di verificare la metratura lorda,
spesso e' inferiore a quella dichiarata, a volte in maniera significativa.
- Range del canone di affitto: fatevi dare un range indicativo.
- Affitto dell'appartamento: a ns. avviso chi vende l'appartamento dovrebbe
offrirvi di mettere direttamente sul mercato la proprieta'.
- Presenza del vs.
agente all'ispezione finale prima del rogito: e' standard che oltre a Voi sia
presente l'agente, al limite voi potete mancare, ma l'agente dovrebbe andare
sempre al walk-through, se non lo fa e' da verificare che stia tutelando al
meglio i Vs.
interessi.
- Se non vi sanno dare
questo tipo di informazioni e servizi, forse fareste meglio a sentire altri broker.
Mercato trasparente
Il mercato immobiliare di NY e' trasparente, competitivo e con una notevole tutela di acquirenti e venditori. Le agenzie collaborano tra loro, le informazioni sono disponibili via internet e spesso molto dettagliate, un appartamento messo in vendita da un'agenzia e' acquistabile tramite un'altra agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni,
sempre che siano agenzie locali. Basta un broker, scegliete quello che preferite
tra tanti, ma evitate di ricorrere a piu' di uno allo stesso tempo perche' genera solamente
conflitti e difficolta'.
Avvocato/Real Estate Attorney
Corrisponde grosso modo al notaio ed e' indispensabile per verificare i documenti, controllare il contratto di vendita ed altri aspetti legali della transazione. Le tariffe variano tantissimo a seconda del servizio richiesto che può essere una consulenza completa anche sugli aspetti fiscali o la sola esecuzione della transazione.
Si va indicativamente da $2,500 per il solo rogito di proprieta' intestata a
persona fisica a circa $6,500-$7,000 se invece occorre costituire una Societa'. Molti avvocati
offrono una tariffa fissa nel range sopra indicato.
Management dell'appartamento
Per il management di solito si puo'
ricorrere ad una societa' che si occupa di questo e che provvedera' ai pagamenti
ed agli incassi. Puo' essere anche lo stesso avvocato che cura il rogito ad
avere societa' di appoggio per questo. A ns. avviso e' preferibile rivolgersi a
societa' specializzate piuttosto che al broker che vi vende l'appartamento, che
dovrebbe piuttosto seguire l'affitto dell'appartamento, ma e' una scelta del
cliente.
Conto corrente negli USA
Consigliabile averlo se si
vuole affittare l'immobile, facilita pagamenti ed incassi. Si puo' aprire a
titolo personale o a nome di una societa', molto piu' semplice se la societa' ha
sede negli USA.
Dichiarazioni dei redditi
Occorre presentarle
anche negli USA e a questo puo' provvedere l'avvocato se segue anche gli aspetti
fiscali, o un contabile che in genere sara' collegato allo studi di
avvocati.
Management Company
E' la Società' che amministra il building, il broker provvede a raccogliere ed inviare tutta la documentazione necessaria. L'acquirente non ha quasi mai contatti fino alla chiusura dell'acquisto, ma solo in seguito se ad esempio deve ristrutturare l'immobile.
Banca/Mortgage Broker
Si può richiedere un finanziamento rivolgendosi direttamente ad un Istituto di credito oppure utilizzando un mortgage broker che non eroga il finanziamento, ma può' offrire i prodotti di un ampio ventaglio di banche (una sorta di supermercato dei mutui). Non e' detto che in quest'ultimo caso si ottengano condizioni migliori, semplicemente si ha più' scelta, infatti in certe situazioni e' più conveniente lavorare direttamente con la banca. Si consiglia di contattare una Banca o un Mortgage broker fin dalle fasi iniziali della propria ricerca.
Finanziamenti per Residenti negli USA
Un residente negli USA con buon
reddito, storia del credito e favorevole rapporto tra reddito ed indebitamento
puo' generalmente finanziare per l'acquisto di un "condominio" fino ad un
massimo del 90% dell'"appraised value" dell'immobile ovvero il valore risultante
in seguito alla stima di un "appraiser" incaricato dalla banca. Tale valore può
essere diverso dal prezzo dell'immobile anche se in genere e' superiore o
uguale, consentendo cosi' di finanziare effettivamente fino al 90% del prezzo,
profilo finanziario permettendo.
Se e' possibile conviene non finanziare più' dell'80% per evitare costi aggiuntivi (assicurazione sul mutuo).
Finanziamenti per non Residenti negli USA
Praticamente un'ipotesi di scuola al momento: a partire dall'autunno 2007 e'
diventato molto difficile ottenere un mutuo dalle banche americane per chi non
ha reddito e residenza negli USA. Anche in caso di finanziamento e' difficile
andare oltre il 50% del valore dell'immbile e soprattutto i tassi applicati sono
molto elevati. Inoltre per i condominio i costi bancari aggiuntivi ammontano a
circa il 2% dell'importo finanziato a cui vanno aggiunti un paio di punti
percentuali (points) per abbassare il tasso d'interesse applicato che sarà
comunque superiore a quello applicato a chi risiede negli USA. Una recente
alternativa puo' essere quella di ricorrere ad un finanziamento, non un vero e
proprio mutuo, ma piuttosto una linea di credito, da parte di Istituti di
Credito Italiani, in genere concessa a chi ha un rapporto consolidato e di buon livello con
la propria banca.
Appraiser
E' richiesto dalla banca per verificare il valore di mercato dell'immobile prima di erogare il mutuo. Il broker provvede a mostrargli la proprietà' ed in genere entro 5 giorni lavorativi la valutazione e' pronta e trasmessa alla banca che a questo punto ha tutti i documenti per valutare se erogare il finanziamento.
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