PREZZI

Dati ottenuti da un. ns elaborazione effettuata il 28 Luglio 2009. Prezzi richiesti di vendita a Manhattan per proprieta' (appartamenti, loft, case singole) di tipo condo.

* P medio = Prezzo medio Richiesto - ** Tasso di cambio (€)/$:1.42
 

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27 Luglio 2009

E' nostra opinione che parte del mercato residenziale dei condo sia destinato ancora a calare soprattutto nel segmento luxury (sopra $2,000,000 almeno) e delle seconde case (ultimo a scendere) per poi normalizzarsi, avendo gia' trovato una certa stabilita' nei prezzi sotto $1,000,000 e soprattutto per studio e 1 bedroom.
Intravediamo buone opportunita' di acquisto nei prossimi mesi e a partire da settembre per investitori non interessati al cash flow, ma piu' orientati ad acquistare con uno sconto rilevante. Si tratta del mercato delle seconde case di proprieta' in genere di chi abita a Manhattan, che come sopra detto a ns. avviso imitera' tra breve il calo che a Manhattan e' in gran parte gia' avvenuto. Questo principalmente per la difficolta' di affittare ai soliti prezzi e la necessita' di liquidita'. Il price range piu' interessante e' probabilmente quello attorno a $2,000,000 e comunque superiore a $1,000,000.

1 Luglio 2009
Per le proprieta' residenziali tipo condo sotto $1,000,000 ed in particolare studio e 1 bedroom fino a circa $850,000 ci pare che il mercato si sia tutto sommato stabilizzato in questo momento. Diverso il discorso per le proprieta' piu' costose, a partire dai 2 bedroom che sono piu' difficili da vendere, considerato che spesso i prezzi per appartamenti di buona qualita' comlessiva sono tra i $1,500,000 e oltre, spesso attorno ai $2,000,000. Il calo invece e' piu' sentito per i coop, che riteniamo continueranno a scendere nel corso dell'estate, visto che si tratta di un mercato locale che spesso ricorre a finanziamenti per importi assoluti elevati adesso difficili da ottenere.

Aprile 2009
Sono stati pubblicati diversi report relativi al primo trimestre del 2009. Come al solito li abbiamo letti ed analizzati e se da un lato si conferma (in parte) il trend al calo dei prezzi, analizzando il numero di transazioni sulle quali si basano i dati  e vista la metodologia con cui sono raccolti ed elaborati i dati, non ci soffermeremo sull'analisi quantitativa che non abbiamo mai ritenuto particolarmente affidabile, preferendo invece parlare in termini qualitativi.

E' vero che siamo ancora in piena crisi economica e quindi il perdurare di questa situazione potrebbe causare un ulteriore calo effettivo dei prezzi ma fino ad ora piu' che altro vediamo un mercato stagnante con poche transazioni. Il vero dato interessante consiste nel numero di immobili in vendita che e' il doppio circa rispetto al picco del mercato, ma tuttavia su livelli ancora sostenibili. Questo significa che in generale l'acquirente ha piu' scelta ed in teoria c'e' piu' competizione tra i venditori. In teoria. Perche' di fatto verifichiamo che le location usualmente piu' ricercate continuano a vendere, certo a prezzi inferiori, ma non troppo difficilmente. In breve se un appartamento e' bello o anche solo in una bella zona e' sufficiente che sia proposto ad un prezzo corretto e vendera' senza tanti problemi, anche oggi. Diverso il discorso per gli edifici nuovi o ristrutturati in zone "emergenti" che invece risentono molto di piu' della crisi per un doppio effetto: il primo e' la crisi che ha colpito il costruttore e che si riflette sui tempi di completamento dei nuovi progetti e a volte sul prezzo degli immobili invenduti, il secondo e' la crisi del mercato degli affitti che riduce notevolmente i potenziali incassi. In location non centrali e nella fascia alta di prezzo e' molto piu' difficile vendere e chi ha necessita' di vendere deve ridurre il prezzo e infatti ci pare questa la parte di mercato che soffrira' maggiormente.

In effetti il dato piu' evidente, con rilevazioni statistiche di difficile calcolo, e' il calo dei canoni di affitto ottenibili, se ad esempio prima della crisi un appartamento poteva essere affittato per $4,000 adesso fara' fatica ad affittare per $3,200.

Febbraio 2009

Prezzi trattabili in tutte le aree di Manhattan. Il dollaro sempre a livelli storicamente molto bassi rispetto all'Euro ed il mercato debole creano condizioni favorevoli per gli investitori dopo tanto tempo anche nel cuore di New York. Inoltre da non trascurare l'elevato numero di proprieta' in vendita che significa maggiore scelta. Forniamo questi elementi con grande anticipo rispetto ai dati statistici relativo al primo trimestre, che riteniamo mostreranno un notevole calo del numero delle transazioni rispetto al medesimo periodo del 2008 e una diminuzione dei prezzi medi. Sottolineamo il ritardo con cui vengono registrati relativi alle vendite di nuove costruzioni, che hanno fatto lievitare i prezzi medi nel semestre scorso, falsando a ns. avviso leggermente il quadro. Nel primo trimestre 2009 questo effetto dovrebbe essere minore, pertanto il calo statistico sara' piu' elevato di quello effettivo. Prenderemo in esame pertanto i dati scorporati dalle nuove costruzioni per offrire indicazioni piu' attendibili.

Certamente questo e' un buyer's market ed un renter's market e pur non potendo in alcun modo anticipare come sara' lo scenario nella seconda meta' del 2009, ci pare che questo sia un momento da usare per valutare opportunita' da finalizzare entro l'autunno.

Gennaio 2009

Prezzi trattabili in tutte le aree di Manhattan. Il dollaro sempre a livelli storicamente molto bassi rispetto all'Euro ed il mercato debole creano condizioni favorevoli per gli investitori dopo tanto tempo anche nel cuore di New York. Inoltre da non trascurare l'elevato numero di proprieta' in vendita che significa maggiore scelta. Forniamo questi elementi con grande anticipo rispetto ai dati statistici relativo al primo trimestre, che riteniamo mostreranno un notevole calo del numero delle transazioni rispetto al medesimo periodo del 2008 e una diminuzione dei prezzi medi. Sottolineamo il ritardo con cui vengono registrati relativi alle vendite di nuove costruzioni, che hanno fatto lievitare i prezzi medi nel semestre scorso, falsando a ns. avviso leggermente il quadro. Nel primo trimestre 2009 questo effetto dovrebbe essere minore, pertanto il calo statistico sara' piu' elevato di quello effettivo. Prenderemo in esame pertanto i dati scorporati dalle nuove costruzioni per offrire indicazioni piu' attendibili.

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