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Fase 1: INDIVIDUAZIONE DEL BROKER

I broker con licenza su New York hanno accesso, tramite software, a tutti gli appartamenti in vendita tramite agenzia, che rappresentano la quasi totalita' del mercato. Una volta individuata una Societa' Immobiliare di New York con la quale ci si trova a proprio agio, non e' necessario e neppure consigliabile ricorrere ad altri broker perche' questo crea in genere sovrapposizioni ed inefficienze, a differenza di quanto avviene in Italia dove e' invece normale ricorrere a diverse agenzie per le diverse modalita' di accesso al mercato.

Fase 2: INDIVIDUAZIONE DELLA PROPRIETA'

I broker con licenza su New York hanno accesso, tramite software, a tutti gli Solitamente si inizia con l'invio delle proposte via email ed inizia uno scambio di informazioni che porta alla definizione di un'agenda delle visite per vedere dal vivo le proprieta' selezionate. E' pero' anche possibile l'acquisto interamente vai internet, dall'Italia o da altri Paesi, in ogni caso e' sempre consigliabile avere un proprio broker, visto che offre un servizio senza incidere ulteriormente sul prezzo, gia' comprensivo di tutte le commissioni di brokeraggio.

Fase 3: PRESENTAZIONE DI UN'OFFERTA DI ACQUISTO

Una volta definito assieme al broker il prezzo da offrire e' il broker del compratore che invia un'offerta formale a quello del venditore. Quest'ultimo la presenta al venditore dal quale di solito ottiene una risposta in tempi rapidi, 24/48 ore. Se l'offerta non viene accettata, ma e' comunque vicina al prezzo richiesto ci si puo' aspettare una contro-offerta dal venditore, che non necessariamente sara' inferiore al prezzo di listino. Naturalmente questo dipende dalla particolare fase di mercato. Per la presentazione formale dell'offerta al venditore e' necessario fornire il nominativo di un avvocato che seguira' gli aspetti legali ed al quale saranno inviati tutti i documenti necessari per la "due diligence". Nella presentazione dell'offerta e' bene specificare i termini in maniera precisa, ovvero se si ricorrera' a finanziamento, quando si preferisce fare il rogito ed altri punti importanti per l'acquirente perche' e' questo il momento di negoziarli.

Fase 4: OFFERTA ACCETTATA E CONTRACT OUT

Se l'offerta negoziata viene accettata dal venditore, ovvero si arriva ad un accordo di massima su prezzo e altre condizioni, il broker del venditore fa mandare all'avvocato del compratore il contratto di vendita (contract out) e c'e' la possibilita' di richiedere alcune modifiche rispetto allo standard, che saranno inserite in un apposito rider. L'avvocato inizia a fare i controlli, sempre che abbia ricevuto un incarico formale da parte dell'acquirente. A questo punto l'acquirente sostiene delle spese legali anche se non e' sicuro che la transazione sara' completata in quanto l'esito finale dipende anche da quanto risultera' dalla "due diligence" che deve fare assieme al proprio avvocato. Tuttavia non c'e' modo di evitare questa fase ed e' assolutamente necessario l'intervento di un avvocato prima della firma del contratto. Inoltre e' un rischio molto limitato.

Fase 5: CONTRACT SIGNED

La "due diligence" deve solitamente svolgersi entro 5 giorni lavorativi, sono possibili proroghe per motivi particolari ma e' bene non andare oltre questo termine. Entro i 5 giorni se c'e' l'ok dell'avvocato ed i fatti dichiarati dal venditore in fase pre-contrattuale si verificano veritieri, il compratore puo' firmare il contratto di vendita e contestualmente versare il 10% del prezzo su un "escrow account" che sara' poi dedotto a rogito dal prezzo finale. Da notare che il compratore una volta che ha firmato il contratto ed ha versato il 10% non puo' piu' ritirarsi dalla transazione, oppure perdera' la caparra, mentre in venditore puo' farlo fino a che non controfirma, ovviamente con l'obbligo di restituire il 10% se vende ad altri o non vende affatto. Fino ad ora l'acquirente ha speso tempo e denaro senza essere sicuro di concludere effettivamente la transazione. Questa fase di incertezza dura fino a che anche il venditore sottoscrive il contratto di vendita e l'avvocato dell'acquirente ne riceve copia. Puo' accadere che il venditore istruisca il proprio agente di mostrare l'appartamento anche quando sta per ricevere il 10% del prezzo ed il contratto firmato, o addirittura anche dopo averlo ricevuto. Questo accade molto raramente e per diversi motivi, ma in sostanza il venditore in fasi di seller's market puo' cercare di avere piu' clienti interessati per avere un back up o per alzare ulteriormente il prezzo. In ogni caso nelle compravendite in genere non si puo' riservare un appartamento neanche versando il 10% del prezzo e firmando il contratto. L'unica eccezione a questa regola si ha quando si acquista in una nuova costruzione, allora il prezzo e' fissato fino alla consegna dell'immobile (anche 1 o 2 anni dopo se la costruzione deve ancora iniziare) e l'appartamento viene tolto dal mercato solitamente per 5 giorni lavorativi e non ci sono sorprese se entro tali termini si firma il contratto e si versa il 10% del prezzo.

Fase 6: CONTRATTO PIENAMENTE ESEGUITO

E' questo il momento in cui l'avvocato del compratore riceve la copia del contratto controfirmata dal venditore. A questo punto neanche il venditore puo' piu' tirarsi indietro oppure perde il 10% ed in teoria puo' essere "costretto" a vendere l'appartamento, ma quest ultimo aspetto meriterebbe approfondimenti di natura legale che non possiamo fare.

Fase 7: ISPEZIONE E LISTA EVENTUALI DIFETTI

Il compratore ha diritto ad ispezionare l'appartamento prima del rogito, di solito il giorno stesso, o nelle nuove costruzioni con una o due settimane di anticipo. Quando si tratta di un appartamento gia' precedentemente abitato si verifica solamente che non siano accaduti eventi particolari (es perdite d'acqua o altro), mentre nelle nuove costruzioni si fa una vera e propria ispezione durante la quale viene preparato un elenco di difetti poi consegnato agli avvocati all'atto del rogito: solitamente sono numerosi ma di lieve entita' e vengono sistemati tempestivamente.

Fase 8: ROGITO

Gli avvocati preparano i documenti da firmare e l'atto definitivo si svolge generalmente in poco piu' di un ora. La presenza del compratore non e' strettamente necessaria in quanto il medesimo puo' delegare il proprio avvocato o agente a firmare per lui l'atto. Copia della documentazione sara' poi spedita dall'avvocato. Prima del rogito l'appartamento viene ispezionato per verificare che sia nelle condizioni risultanti e descritte da contratto.

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