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Mi occupo della vendita e dell'affitto immobili a New York
dal 2002, risiedo a Manhattan ed ho maturato la mia esperienza professionale in
questo campo direttamente a New York in uno dei maggiori gruppi al mondo,
arrivando ad essere top broker
per numero e controvalore di transazioni, vendite ed affitti. Vista questa
esperienza ho pubblicato online gia' nel 2006 la prima guida in Italiano per
acquistare immobili a New York. Ho poi aperto la mia societa' di brokeraggio
immobiliare, indipendente ma pur sempre rientrante nel circuito di informazioni
delle maggiori agenzie di New York. Sono associato al Real Estate Board di New
York e seguo il "code of ethics" del Board. Sono laureato in Economia Aziendale
con un master in Trade Marketing e precedente esperienza nel settore della
finanza e alcuni titoli di specializzazione nel settore immobiliare
statunitense.
Questo sito contiene informazioni, che senza volere e
poter essere troppo specifiche servono a dare un primo orientamento circa i
meccanismi fondamentali del mercato immobiliare residenziale di New York.
Ho tutte le conoscenze e l'esperienza professionale per entrare nel dettaglio di
ogni singolo aspetto una volta iniziata una transazione. Non posso pero' fornire
informazioni di carattere legale e fiscale, per questo rimando a professionisti
in tali aree che se necessario posso segnalare.
Agente/Broker
immobiliare
E'
vantaggioso per l'acquirente avvalersi di un proprio broker (buyer's
broker)
che
svolge un ruolo essenziale nella selezione dell'offerta potendo accedere ad una
miriade di informazioni in breve tempo. In un mercato vasto come quello di NY
utilizzare un broker significa risparmiare tempo nella selezione, avere
più informazioni e fare un acquisto informato. Inoltre il broker prepara
e presenta l'offerta al venditore, negozia il prezzo e le condizioni e invia i
documenti necessari all'avvocato. Nelle compravendite di immobili di tipo
residenziali generalmente il prezzo richiesto comprende gia' le commissioni del
broker, prestabilite nei contratti e pagate dal venditore a rogito.
Tempi, ricerca
La ricerca la deve fare il broker a cui vi affidate. Per farne una seria occorre
tempo. Non e' detto che selezionare il broker in base alla quantita' di cose che
vi manda, alla frequenza, o alla velocita' di risposta sia una buona idea. Tutti
i broker (quasi) di NY hanno a disposizione strumenti per l'invio automatico dei
listing, quindi riceverne tanti non vuol dire che qualcuno vi stia
effettivamente seguendo. Le ricerche a ns. avviso vanno fatte "a mano",
verificando le offerte per trovare quelle "buone".
Da verificare
- Prezzo al piede quadrato rispetto ad appartamenti simili: chiedete sempre
quanto state pagando l'appartamento allo square foot e quanto e' il prezzo medio
di un appartamento simile nella stessa area.
- Metratura: chiedete anche di verificare la metratura lorda, spesso e'
inferiore a quella dichiarata, a volte in maniera significativa.
- Range del canone di affitto: fatevi dare un range indicativo.
- Affitto dell'appartamento: a ns. avviso chi vende l'appartamento dovrebbe
offrirvi di mettere direttamente sul mercato la proprieta'.
- Presenza del vs. agente all'ispezione finale prima del rogito: e' standard che
oltre a Voi sia presente l'agente, al limite voi potete mancare, ma l'agente
dovrebbe andare sempre al walk-through, se non lo fa e' da verificare che stia
tutelando al meglio i Vs. interessi.
- Se non vi sanno dare questo tipo di informazioni e servizi, forse fareste
meglio a sentire altri broker.
Mercato trasparente
Il mercato immobiliare di NY e' trasparente, competitivo e con una notevole
tutela di acquirenti e venditori. Le agenzie collaborano tra loro, le
informazioni sono disponibili via internet e spesso molto dettagliate, un
appartamento messo in vendita da un'agenzia e' acquistabile tramite un'altra
agenzia e viceversa, stesso prezzo e condizioni, sempre che siano agenzie
locali. Basta un broker, scegliete quello che preferite tra tanti, ma evitate di
ricorrere a piu' di uno allo stesso tempo perche' genera solamente conflitti e
difficolta'.
Avvocato/Real Estate Attorney
Corrisponde grosso modo al notaio ed e' indispensabile per verificare i
documenti, controllare il contratto di vendita ed altri aspetti legali della
transazione. Le tariffe variano tantissimo a seconda del servizio richiesto che
può essere una consulenza completa anche sugli aspetti fiscali o la sola
esecuzione della transazione. Si va indicativamente da $2,500 per il solo rogito
di proprieta' intestata a persona fisica a circa $6,500-$7,000 se invece occorre
costituire una Societa'. Molti avvocati offrono una tariffa fissa nel range
sopra indicato.
Management dell'appartamento
Per il management di solito si puo' ricorrere ad una societa' che si occupa di
questo e che provvedera' ai pagamenti ed agli incassi. Puo' essere anche lo
stesso avvocato che cura il rogito ad avere societa' di appoggio per questo. A
ns. avviso e' preferibile rivolgersi a societa' specializzate piuttosto che al
broker che vi vende l'appartamento, che dovrebbe piuttosto seguire l'affitto
dell'appartamento, ma e' una scelta del cliente.
Conto corrente negli USA
Consigliabile averlo se si vuole affittare l'immobile, facilita pagamenti ed
incassi. Si puo' aprire a titolo personale o a nome di una societa', molto piu'
semplice se la societa' ha sede negli USA.
Dichiarazioni dei redditi
Occorre presentarle anche negli USA e a questo puo' provvedere l'avvocato se
segue anche gli aspetti fiscali, o un contabile che in genere sara'
collegato allo studi di avvocati.
Management
Company
E' la Società' che amministra il building, il broker provvede a raccogliere ed
inviare tutta la documentazione necessaria. L'acquirente non ha quasi mai
contatti fino alla chiusura dell'acquisto, ma solo in seguito se ad esempio deve
ristrutturare l'immobile.
Banca/Mortgage Broker
Si può richiedere un finanziamento rivolgendosi direttamente ad un Istituto di
credito oppure utilizzando un mortgage broker che non eroga il finanziamento,
ma può' offrire i prodotti di un ampio ventaglio di banche (una sorta di
supermercato dei mutui). Non e' detto che in quest'ultimo caso si ottengano
condizioni migliori, semplicemente si ha più' scelta, infatti in certe
situazioni e' più conveniente lavorare direttamente con la banca. Si consiglia
di contattare una Banca o un Mortgage broker fin dalle fasi iniziali della
propria ricerca.
Finanziamenti per Residenti negli USA
Un residente negli USA con buon reddito, storia del credito e favorevole
rapporto tra reddito ed indebitamento puo' generalmente finanziare per
l'acquisto di un "condominio" fino ad un massimo del 90% dell'"appraised
value" dell'immobile ovvero il valore risultante in seguito alla stima di un
"appraiser" incaricato dalla banca. Tale valore può essere diverso dal prezzo
dell'immobile anche se in genere e' superiore o uguale, consentendo cosi'
di finanziare effettivamente fino al 90% del prezzo, profilo finanziario
permettendo.
Se e' possibile conviene non finanziare più' dell'80% per evitare costi
aggiuntivi (assicurazione sul mutuo).
Finanziamenti per non Residenti negli USA
Praticamente un'ipotesi di scuola al momento: a partire dall'autunno 2007 e'
diventato molto difficile ottenere un mutuo dalle banche americane per chi non
ha reddito e residenza negli USA. Anche in caso di finanziamento e' difficile
andare oltre il 50% del valore dell'immbile e soprattutto i tassi applicati sono
molto elevati. Inoltre per i condominio i costi bancari aggiuntivi ammontano a
circa il 2% dell'importo finanziato a cui vanno aggiunti un paio di punti
percentuali (points) per abbassare il tasso d'interesse applicato che sarà
comunque superiore a quello applicato a chi risiede negli USA. Una recente
alternativa puo' essere quella di ricorrere ad un finanziamento, non un vero e
proprio mutuo, ma piuttosto una linea di credito, da parte di Istituti di
Credito Italiani, in genere concessa a chi ha un rapporto consolidato e di buon
livello con la propria banca.
Appraiser
E' richiesto dalla banca per verificare il valore di mercato dell'immobile prima
di erogare il mutuo. Il broker provvede a mostrargli la proprietà' ed in genere
entro 5 giorni lavorativi la valutazione e' pronta e trasmessa alla banca che a
questo punto ha tutti i documenti per valutare se erogare il finanziamento.
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